Cláusulas suelo: cómo librarse de esta losa hipotecaria
José Mª Camarero
La aplicación de la sentencia del Supremo puede encontrarse trabas incluso entre los clientes de los bancos demandados. Evite costes adicionales y opte por la negociación con su sucursal para resolver este problema.
De nada vale que el notario haya leído las condiciones de su hipoteca; o que usted haya firmado una escritura que ha pasado por Registro, gestoría y entidad financiera. Si su banco no le informó de forma correcta sobre la cláusula que limita el tipo de interés de su hipoteca, podrá solicitar que le dejen de aplicar esta condición. Ya le advertimos de que, a pesar de que el Tribunal Supremo ha instado a suprimir las cláusulas suelo en las hipotecas de los tres bancos demandados, el proceso de eliminación no tiene por qué ser un camino de rosas.
Los bancos afectados (BBVA, Novagalicia y Cajamar) ya ha anunciado que eliminarán esta cláusula a unas 600.000 hipotecas. Otros, que no aparecían en la sentencia, se han incorporado a la terna. Pero muchos aún no se han pronunciado. Y, según las estimaciones de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), el problema afecta a otros 3,4 millones de préstamos hipotecarios.
Si se encuentra entre los clientes beneficiados, no es necesario formalizar una nueva escritura para materializar la anulación de la cláusula suelo. Fuentes de BBVA apuntan a INVERSIÓN & Finanzas.com que «el cliente no debe hacer nada». Este banco dejará de aplicarla automáticamente a partir del 1 de julio.
¿Novación a la vista?
Pero puede darse el caso de que su entidad le proponga realizar una novación del préstamo. Es decir, reestructurar las condiciones inicialmente pactadas, para llevar a cabo la anulación de la cláusula suelo. Desde el Banco de España recuerdan que esta operación «se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales establecidas en la Ley 2/1994». Pero el banco le puede exigir el abono de la comisión por modificación de condiciones o por cambio de garantías. Esta comisión «remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato o en el análisis de riesgos que pueden suponerle las modificaciones».
En otros casos, el banco puede aceptar la eliminación de la cláusula que limita el tipo de interés a la baja, pero exigiendo determinados cambios.
Nuevas condiciones del créditoEn estos primeros días tras la publicación de la aclaración de la sentencia, algunos ciudadanos beneficiados se han encontrado con trabas. En algunos casos, porque al dirigirse a sus sucursales, éstas aceptan la petición de eliminar la cláusula, pero, al mismo tiempo, anulan las bonificaciones hipotecarias de las que disfrutaba ese cliente por tener determinadas vinculaciones con el banco. Por ejemplo, para poder aplicar un diferencial de 0,75 puntos, frente al 1,75 inicial, muchos usuarios aceptaron la contratación de un seguro de vida, un plan de pensiones o un fondo de inversión. Ahora, al mismo tiempo que anulan la cláusula que, de media, se encontraba en el 3,56 por ciento, incrementan ese diferencial del 0,75 al 1,75 al eliminar las bonificaciones. Desde Adicae recuerdan que si esas bonificaciones forman parte de la escritura hipotecaria, el banco no puede prescindir de ellas de forma unilateral, «porque volvería a estar incumpliendo el contrato».
En otros casos, lo que están proponiendo en determinadas oficinas bancarias afectadas por la sentencia del Supremo es aceptar la rescisión de la cláusula suelo, a cambio de incrementar directamente el diferencial que el cliente tenía pactado sobre el Euribor. De este modo, si pagaba unos intereses del índice de referencia más 0,75 puntos, a partir de ahora, le podrían cobrar más de un punto sobre el Euribor, y así compensar la eliminación del suelo hipotecario. Tampoco es aconsejable aceptar esta especie de trueque, si se lo proponen.
Delimitar la transparenciaLa complejidad de las cláusulas está por resolver en la mayor parte de los casos. Quienes no hayan iniciado ningún procedimiento para solicitar la anulación, pueden hacerlo, pero deben tener en cuenta que el Supremo no ha anulado el suelo hipotecario en sí; sino que, ante la falta de transparencia al comercializar hipotecas con esta condición, insta a eliminar esta cláusula. «Y hay que estudiar caso por caso», recuerda Valentín Pich, presidente del Consejo General del Colegio de Economistas.
Para determinar esa transparencia, el tribunal ha elaborado una lista con seis condiciones que debe cumplir el banco. Además, «la sentencia dice que en los casos en los que la cláusula da apariencia de tipo variable, es abusiva en sí misma por mucho que se haya informado al usuario», explica Fernando Herrero, secretario general de Adicae.
Antes de iniciar la vía judicial, es más recomendable negociar con su entidad; si no obtiene la respuesta deseada, acudir al Servicio de Atención al Cliente de su banco; después, presentar una queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Y si este organismo le da la razón, acudir con la resolución al banco o, directamente, a la Justicia.
Los ciudadanos que estén negociando sus préstamos o quienes tengan la intención de adquirir una vivienda en el futuro «también se verán afectados por la sentencia», indica Valentín Pich. «Se introduce un elemento grave», anticipa este experto. «Hay que analizar el contexto en el que se comercializaron estas condiciones», explica Pich. «Si los tipos hubieran subido estos últimos años, esas hipotecas hubieran sido una buena opción para los compradores», analiza. De hecho, las nuevas hipotecas se están comercializando a un interés medio del 3,53 por ciento, con diferenciales que ya no bajan de los dos puntos. Es decir, el mismo interés que se aseguraba la entidad con las cláusulas suelo.
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