¿Qué contratos de alquiler de local de negocio se extinguen en 2014?

Si eres agente inm

obiliario, seguramente sabes de qué estamos hablando. Llevamos todo el año escuchando aquello de “que viene el lobo”. Y es que se ha escrito, y mucho, sobre la extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio de renta antigua en 2014. Pero, ¿es tan fiero el lobo como lo pintan?

Efectivamente, el 31 de diciembre de 2014, al cumplirse exactamente 20 años de la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se producirá la extinción de algunos contratos de alquiler de locales comerciales. Si serán pocos o muchos es difícil de determinar.

Con toda probabilidad, el mercado de alquiler de locales de negocio se verá afectado de alguna u otra manera y algunos contratos de arrendamientos de locales de negocio situados en lugares céntricos y estratégicos de ciudades como Barcelona quedarán extinguidos, pero no esperes (aunque pudiera tener su gracia) un paisaje futurista con una Barcelona despojada de todos sus iconos comerciales.

Por un lado, muchos propietarios y arrendatarios ya se han avanzado y encontrado soluciones satisfactorias para ambas partes y, por el otro, no todos los contratos de locales de negocio están sujetos a extinción.

Aún así, si tu cartera está repleta de locales de negocio (ya estén ubicados en edificios emblemáticos o en un modesto local en Barcelona) te recomendamos que dediques unos minutos a leer esta guía con ejemplos prácticos que te permitirá saber si un contrato de alquiler de local de negocio está sujeto a extinción el 31 de diciembre de 2014.

Para empezar:

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establecía, en su disposición tercera, que ciertos tipos de contratos de locales de negocio finalizarían en 20 años, plazo que se cumplirá el 31 de diciembre de 2014.

Esto significa que a partir del 1 de enero de 2015 el propietario del local de negocio podría ejercer su derecho a solicitar un nuevo contrato siempre y cuando el contrato actual cumpla determinados requisitos que ahora te explicaremos.

De forma muy sintética y en términos generales, los contratos afectados deben reunir todas estas características:

• Deben ser locales de negocio con una superficie menor a 2.500 m2
• El titular del contrato debe ser una persona jurídica (Para los contratos de arrendamiento de local de negocio en donde el arrendatario es una persona física, la regla general es que se extinguirán con la muerte o jubilación del arrendatario, salvo la posibilidad de subrogaciones a favor del cónyuge o descendientes en los casos previstos)
• Se deben haber firmado antes del 9 de mayo de 1985
• Deben tener una actividad comercial (comprendida en la división 6 del IAE)…
•  … O bien deben tener una actividad distinta a la comercial siempre y cuando pagaran una cuota de IAE inferior a 85.000.-ptas en el año 1994, año en que se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos.

A priori, parece sencillo detectar cuáles son los locales sujetos a extinción pero, como todo en la vida, la regla general es simple pero la casuística es muy amplia. Así que a estos supuestos, debes añadir los siguientes:

• Cuando el actual arrendatario es una persona física que se subrogó en el contrato de arrendamiento por jubilación o por muerte del cónyuge del titular del contrato después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Ejemplo:

Mario Cazorla alquiló un local de negocios en 1967. A su muerte, en 1987, su mujer, Fabiola López, se subrogó en el contrato de arrendamiento. Unos pocos años después, en 1995, también falleció Fabiola. Su hijo Tomás decidió continuar la actividad, por lo que se subrogó en el contrato de arrendamiento. Al producirse esta subrogación posteriormente a la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, Tomás verá cómo su contrato se extingue el 31 de diciembre de 2014 y, si quiere permanecer en el local, deberá pactar con el propietario un nuevo contrato, si es que este así lo decide.

• Cuando el actual arrendatario es una persona física descendiente del titular del contrato que se subrogó en el contrato de arrendamiento en defecto de cónyuge después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Ejemplo:

En 1997, Carlos Garrido falleció y su hijo Cristóbal decidio continuar su negocio de venta de artículos de pesca deportiva y submarina. Por ese motivo, y teniendo en cuenta que su madre, Graciela, había muerto unos años atrás, se subrogó en el contrato de arrendamiento que su padre había firmado en 1973. Él, por lo tanto, también se verá afectado por la extinción del contrato el 31 de diciembre de 2014.

• Cuando el actual arrendatario adquirió el derecho de arrendamiento por traspaso del titular o del cónyuge que se subrogó en el contrato de arrendamiento con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 1995.

Ejemplo:

María Jiménez firmó un contrato de alquiler de local de negocio de 15 años en 1984. En mayo de 1995, su marido, Benito Torres, se subrogó en el contrato de arrendamiento. No obstante, su negocio de compra y venta de oro fracasó y decidió traspasar el negocio a Santos Celma en 1998. Ahora Santos verá cómo su contrato se extingue el 31 de diciembre de 2014.

Ahora que ya sabes cuáles son los contratos firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que están afectados, te explicamos varios casos en los que no se extinguirá el contrato el 31 de diciembre de 2014 sino en otras fechas:

• Cuando el actual arrendatario adquirió el derecho de arriendo por traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 1995, el contrato se extinguirá el 31 de diciembre de 2019.

Ejemplo:

Cecilia Rojo, que siempre había querido montar una tintorería, firmó un contrato de arrendamiento de local de negocio por 15 años en 1968. En mayo de 1988, su marido, Zacarías Celdrán, se subrogó por traspaso en el contrato de arrendamiento, , pero en 1997 decidió traspasar el negocio a Caridad Losantos. En este caso, el contrato se extinguirá en 2019 en lugar de en 2014.

• Cuando el actual arrendatario es una persona jurídica que adquirió el derecho de arriendo por traspaso dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (el 1 de enero de 1995), la duración inicial del contrato era de 15 años y el titular pagaba una cuota del IAE entre 510,86€ y 780,00€ (85.001 y 130.000 ptas.) en el año 1994.

Ejemplo:

CACHIVACHES, SL firmó un contrato en el año 1970. En 1990, CASITOYS, SL adquirió en traspaso mediante escritura pública el derecho de arrendamiento del contrato de CACHIVACHES, SL. En 1994, la cuota de IAE que le correspondía se situaba entre 510,86 € y 780,00 € (85.001 y 130.000 ptas), por lo que el contrato que, de haber mantenido la titularidad CACHIVACHES, SL se hubiera extinguido en el año 2009, ahora, al haber realizado el traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (01/01/1995), se extinguirá en el año 2014 (dependiendo de la fecha de la escritura de traspaso).

• Cuando el actual arrendatario es una persona jurídica y el contrato de arriendo tenía un plazo convencional que venció con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 1995, se pueden producir dos casuísticas:

1.  Si al vencimiento convencional, resultase un plazo inferior a los fijados por la disposición transitoria (5, 10, 15 o 20 años), podrá durar hasta el plazo máximo previsto, es decir, el que le hubiera correspondido si a la entrada en vigor de la ley ya estuviera en prórroga forzosa.
2. Si el plazo es superior, se extinguirá cuando le corresponde.

Ejemplo:

Carolina Gutiérrez firmó el contrato de arrendamiento de su local de negocio por 20 años en 1980, por lo que su vencimiento se hubiera producido en el año 2000. En 1994, pagaba un IAE inferior a 510,86 € (85.001 ptas). De haberse encontrado en situación de prórroga forzosa a 1 de enero de 1995, su contrato se hubiese extinguido el 31 de diciembre 2014. Sin embargo, en lugar de finalizar en el año 2000, de acuerdo con el término contractual previsto originalmente, finalizará a 31 de diciembre de 2012. 

Como siempre decimos, en esta profesión la proactividad es una cualidad altamente aprovechable, así que ten esta guía a mano y comprueba cuáles de los locales de negocio que tienes en cartera o cuyo alquiler gestionas se encuentra en uno de los supuestos. Este puede ser justo el momento de demostrar tu valía ante tu cliente, aplicar tus dotes de negociación y llegar a un acuerdo satisfactorio para propietario y arrendatario.

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