1 de enero de 2015, veinte años de la entrada en vigor de la LAU de 1994

La crisis económica mundial ha hecho mella en los arrendamientos tanto de viviendas como de uso distinto de viviendas. Por ello, numerosas han sido las noticias aparecidas en los medios de comunicación que se han hecho eco de los nuevos tiempos en los que los arrendatarios renegocian sus rentas. Los inquilinos tanto de viviendas como de locales de negocio renegocian con los propietarios una bajada del precio del alquiler bien. Unos lo hacen por necesidad, para poder subsistir. Otros sin embargo dentro de sus objetivos de plan de ahorro. Los propietarios acceden a llegar a un acuerdo ante el temor de perder un arrendamiento seguro y ver cómo en su local o vivienda se cuelga el cartel de “se alquila”. En la otra cara de la moneda nos encontramos con propietarios de viviendas y locales de negocio cuyos arrendamientos fueron anteriores a la actual ley de arrendamientos urbanos.Son los llamados alquileres de “rentas antiguas”, rentas bajas y congeladas durante años que hacen que los arrendadores aguarden desesperadamente el fin de los contratos de arrendamiento para poder iniciar unos nuevos en los que poder percibir unos alquileres acordes con la realidad actual, sea cual sea esa realidad. Cuando se habla de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos nos estamos refiriendo a una ley de 1994 (Ley 29/1994 de 24 de noviembre de 1994 –en adelante LAU-), una ley que va camino de cumplir dieciocho años. Sin embargo, es necesario hablar de ley actual porque junto a ella conviven otras leyes de fechas anteriores que rigen muchos de los contratos de arrendamientos que hoy se encuentran en vigor como hemos visto en el párrafo anterior. Las Disposiciones Transitorias de la LAU se encargan de regular este tipo de contratos de arrendamientos cuya entrada en vigor fue anterior a la promulgación de la citada Ley. Por lo que nos importa al presente escrito, nos centraremos en la Disposición Transitoria tercera de la Ley de 1994 que se centra en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, fecha en la que se promulgó el R.D 2/1985 de 30 de Abril, sobre medidas de Política Económica, conocido como “Decreto Boyer” en honor al entonces Ministro del Gobierno de Economía, Hacienda y Comercio, por medio del cual se pretendía dar un giro a los contratos de alquiler suprimiendo la prórroga forzosa que dotaba de carácter vitalicio los contratos a favor de los arrendatarios de viviendas y de locales. Este tipo de contratos de arrendamientos de local de negocio siguen rigiéndose, según establece el apartado A) de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, por las normas contenidas en el Texto Refundido de la Ley de 1964 salvo las especialidades que se encuentran en la citada Disposición relativas a extinción y subrogación, actualización de renta y otros derechos del arrendador y arrendatario. Para los contratos de arrendamiento de local de negocio en donde el arrendatario es una persona física, la regla general es que los mismos se extinguirán con la muerte o jubilación del arrendatario, salvo la posibilidad de subrogaciones a favor del cónyuge o descendientes que en su caso se prevén. Si sobrevive el cónyuge al fallecimiento o jubilación, éste tendrá derecho de subrogación, por regla general siempre que continúe con la actividad desarrollada en el negocio y no se cumplan algunas de las limitaciones que se indican en el precepto. En defecto de cónyuge o cuando éste ya se haya subrogado y fallezca o se jubile, existe la posibilidad de que los descendientes continúen la actividad, pero con una limitación: el contrato de arrendamiento quedará limitado a que se completen veinte años desde la entrada en vigor de la Ley de 1994, fecha que se cumple el el 1 de enero de 2015. Del mismo modo, para los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica, y a que a día de hoy continúen existiendo, se prevé que los mismos se extinguirán el 1 de enero de 2015, nuevamente a los veinte años de la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos. Así, a finales del 2014, muchos de los contratos de arrendamientos de locales de negocio situados la mayoría en lugares céntricos y estratégicos de todas las ciudades quedarán extinguidos. Por todo lo expuesto, si Usted se encuentra en uno de estos supuestos o conoce a alguien que lo esté, es recomendable adelantarse a los acontecimientos. Aprovechar el momento actual y negociar con los propietarios de los locales nuevos contratos de arrendamientos sometidos a la actual regulación. De este modo evitaremos que en el año 2015 muchos empresarios de negocios que se desarrollan en esos locales se encuentren sin el inmueble donde han desarrollado su actividad durante tantos años. http://www.porticolegal.com/