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No me devuelven la fianza del alquiler

Si no me devuelven la fianza del alquiler es recomendable realizar una serie de actuaciones antes de interponer un procedimiento judicial.

La verdad es que me sigue sorprendiendo la cantidad de consultas que recibimos a través de nuestros servicios de mundojuridico.info en las que el cliente lo primero que nos dice es que “no me devuelven la fianza del alquiler” y seguidamente ¿qué puedo hacer si el arrendador se niega?

Con este artículo vamos a dar unos consejos sobre cómo debemos actuar si somos inquilinos y los dueños “no me devuelven la fianza del alquiler“.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

1º.-  Lo primero es hablar con el arrendador y explicarle que la fianza que en su día se le entregó cuando se formalizó el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda como de local de negocio, tenía como finalidad que al terminar el contrato se le devolviese la finca en buen estado de conservación y sin adeudarle cantidad alguna con motivo del contrato, ya sean rentas o cantidades asimiladas como por ejemplo los gastos de luz, agua, comunidad de propietarios, etc., es decir, aquellos gastos que el inquilino se comprometió a pagar. Si la fianza tiene esa función y no se ha incumplido el contrato en ese doble aspecto (libre de daños y al corriente en los pagos), el arrendador debedevolver la cantidad, pues le fue entregada en depósito pero no para que se la quedase.

2º.-  Si el arrendador sigue en sus trece y no existe posibilidad de solución amistosa, bien porque el arrendador alegue que hay desperfectos en la vivienda o se deban cantidades ( y no fuese cierto), es aconsejable que el inquilino le envie un burofax donde le solicite formalmente la devolución del importe de la fianza al haber finalizado el contrato, con la advertencia de que en su defecto se ejercitarán acciones judiciales en su contra. Este documento es importante si finalmente acabamos en el Juzgado, ya que dejaría constancia de la reclamación de la fianza, y a los efectos si procediera, de la condena al pago de los gastos judiciales (“costas“).

3º.-  Según el artículo 36 Ley Arrendamientos Urbanos, “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”

Se viene interpretando este precepto en el sentido de que el arrendador tiene el plazo de UN MES desde que haya recuperado la posesión del inmueble para comprobar los desperfectos que tuviere la finca y el importe de las cantidades (rentas o asimiladas) que deba el inquilino; dentro de ese mes, hará las compensaciones que procedan con la fianza percibida y en su caso le devolverá el total o la diferencia al inquilino.Transcurrido el mismo, el importe de la fianza devengará intereses.

De ahí la conveniencia de que el inquilino espere el transcurso del mes desde la entrega de las llaves para proceder a enviarle el burofax al arrendador exigiéndole la devolución de la fianza.

En el supuesto de que el burofax no haya dado resultado, el inquilino deberá plantearse la reclamación en el Juzgado, pues no le queda más via que esa,  salvo que la Comunidad Autónoma a la que pertenezca tenga algún servicio de mediación para estos casos.

Aunque se sigue discutiendo cual es el procedimiento judicial adecuado si no me devuelven la fianza del alquiler, considero, salvo mejor opinión, que el juicio declarativo (verbal u ordinario) es mas idóneo que el procedimiento monitorio.

• Será el juicio verbal si el importe de la cantidad reclamada por fianza no excede de 6.000 euros.

• Será el juicio ordinario si el importe supera los 6.000 euros.

Visto lo anterior, la mayoria de los procedimientos por no decir la totalidad, deberían verse por el juicio verbal.

La tramitación del juicio verbal ha sufrido importantes modificaciones a partir del 7 de octubre de 2015.

No se necesita la intervención de abogado ni de procurador en el juicio verbal cuando el procedimientono sea por razón de la materia y la cuantía reclamada no exceda de 2.000 euros (art. 31.2 LEC).

4º.-  Puede ocurrir, y en la mayoría de las veces es el motivo que alega el arrendador, que no me devuelven la fianza del alquiler porque el dueño dice que la vivienda o el local de negocio presenta daños o desperfectos que no figuraban cuando se le alquiló la finca al  arrendatario. En estos supuestos existe mucha casuística, desde pequeños desperfectos (pintura de paredes, ralladuras de los pomos de las puertas, suciedad general del piso, agujeros en las paredes por haber colgado muebles o cuadros,…),  hasta desperfectos con cierta relevancia (rotura de azulejos o sanitarios, mobiliario que había en la casa alquilada o graves desperfectos en el parqué,..).

Para evitar una vez que entreguemos las llaves de la vivienda o local, que el arrendador pueda alegar que hicimos esos daños y nos quedemos sin prueba para poder desmentir lo que dice, ya que no sabemos qué ha ocurrido después de marcharnos del piso, es conveniente que previamente hayamos adoptado una serie de pequeñas precauciones tanto al inicio como al finalizar el contrato:

         a)  Cuando entremos de alquiler a una vivienda o local, lo primero es revisar que la misma se encuentra en perfectas condiciones. Si no fuese así porque se detecten desperfectos (paredes, pintura, agujeros, solería, puertas, persianas, electrodomésticos, …) deberemos inmediatamente (mediante burofax) comunicarle  al dueño los daños que presenta la finca. Insisto en lo del burofax porque si se lo decimos de palabra, más adelante no quedará constancia de este hecho.  Igualmente es aconsejable que hagamos algunas fotografías del estado de la casa (es importante que en las fotografías aparezca la fecha digitalizada) y las guardemos junto con la copia del contrato.

          b)  Cuando nos marchemos y antes de entregarle las llaves, visitar junto con el arrendador la vivienda  y comprobar que la misma se encuentra en perfectas condiciones de uso, suscribiendo algún documento donde conste este extremo.

          c)  Si no fuera posible esto porque el arrendador no hace caso o porque existen discrepancias cuando se visita sobre algún elemento, es importante que hagamos otras fotografías del estado en el que dejamos la vivienda (recordar lo de la fecha). Si además la vivienda la visita algún conocido o vecino, luego podremos proponerlo de testigo, en el caso de que nos haga falta.

Las razón de tomar estas precauciones es para evitar que el arrendador pretenda quedarse con el importe de la fianza en compensación de daños o desperfectos inexistentes o que no han sido causados por el inquilino.

Por último señalar que el importe de la fianza que recibe el arrendador del inquilino debe ser depositada por el primero de estos en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hiciese, las sanciones, recargos, intereses y multas que recoja la normativa autonómica correspondiente recaerán sobre el arrendador.

Si el arrendador no hubiese depositado la fianza del alquiler en la Comunidad Autónoma y el inquilino se hubiese visto obligado a no poder deducirse en el Impuesto sobre la Renta dicho alquiler, podrádemandarlo por daños y perjuicios.

CONCLUSION:

Ante la pregunta de qué puedo hacer si no me devuelven la fianza del alquiler y el arrendador no lleva razón,  considero  que debe serle reclamada aunque la cantidad no sea elevada.  Al mismo tiempo recuerdo que,  si no se han cumplido las obligaciones fijadas en el contrato por el inquilino, y por tanto no lleva razón en la solicitud de devolución de la fianza, que no gaste esfuerzos, tiempo y dineros en este asunto, ya que la fianza cumplía esa función.

Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema,  y porque además se deja constancia de la reclamación exptraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas. Podéis ver elMODELO DE BUROFAX que en mundojuridico.info hemos preparado por si lo necesitáis.

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Genios y figuras, hasta en sus epitafios

Los epitafios son ante todo un homenaje literario que los vivos le rinden a los muertos. Se trata de un texto que generalmente se inscribe en la tumba o en la lápida de una persona. Antiguamente era muy usual hacer el epitafio, especialmente si el que había fallecido era una personalidad o alguien célebre.

Sin embargo, los ritos funerarios se han simplificado. La muerte, de uno u otro modo, se ha convertido en un tema del que pocos quieren saber. No se habla de ella, a menos que se presente. Casi todos quieren evadir el asunto a toda costa. Por eso los epitafios han caído en desuso y ahora solo se ven tumbas temporales e impersonales en los cementerios.

“A menudo el sepulcro encierra, sin saberlo, dos corazones en un mismo ataúd.”

-Alphonse de Lamartine-

Es una verdadera lástima porque además de ser un bonito género literario, también representa una guía, una luz para recordar a esa persona que se fue. A veces también dan muestra de gran ingenio y creatividad. Prueba de ello son algunos epitafios famosos, como los que compartimos a continuación.

Epitafios de poetas y escritores

Los hombres de letras, cómo no, han creado en muchas ocasiones sus propios epitafios. Sus admiradores o seguidores, también lo han hecho. Son sentencias conmovedoras o demoledoras. Casi siempre son, por sí solos, piezas literarias y recuerdan, de una forma hermosa, la esencia de su obra. Estos son algunos de ellos:
“Aquí yace el poeta Vicente Huidobro.  Abrid su tumba, debajo de su tumba se ve el mar”. Vicente Huidobro.

“Qué mudos pasos traes, ¡oh! muerte fría, pues con callados pies todo lo igualas”. Quevedo.

“Cuando pases por la tumba donde mis cenizas se consumen, ¡oh!, humedece su polvo con una lágrima” Lord Byron.

“… y cuando me vaya quedarán los pájaros cantando…” Juan Ramón Jiménez.

“Sólo le pido a Dios que tenga piedad con el alma de este ateo.” Miguel de Unamuno.

“Si no viví más, fue porque no me dio tiempo.” Marqués de Sade.

“O se va el papel tapiz, o me voy yo” Oscar Wilde.

“Luz, más luz” Goethe.

“Aquí yace Molière el rey de los actores. En estos momentos hace de muerto y de verdad que lo hace bien.” Molière.

“Que baje el telón, la farsa terminó”. Rabelais.

“Con una fría mirada a la vida, a la muerte. ¡Jinete, pasa!”.  W.B. Yeats.

Epitafios de hombres célebres

Por vanidad o como una declaración de razones, muchos de los grandes hombres de la historia han diseñado sus propios epitafios para ser recordados. Otras veces son sus hombres de confianza, sus seguidores o, incluso, sus propios enemigos o víctimas quienes se han dado a esa tarea. Aquí hay algunos ejemplos:

“Esta tierra cubre el cuerpo de Platón. El cielo contiene su alma. Hombre, seas quien fueres, respeta sus virtudes si eres honrado.”

“Basta esta tumba, para el que no bastaba el orbe”, tumba de Alejandro Magno.

“A Castilla y a León: Nuevo mundo dio Colón.” Tumba de Cristobal Colón.

“Estoy dispuesto a encontrarme con mi Creador. Si mi Creador está preparado para la gran prueba de reunirse conmigo, es otra cuestión.” Sir Winston Churchill.

“No envidies la paz de los muertos” Nostradamus.

“Invocado o no invocado, el Señor está presente”. Carl Gustav Jung.

“He representado bien mi papel. Despedidme pues de la escena, amigos, con vuestros aplausos”. Cayo Julio Cesar Octaviano AUGUSTO.

“No espero nada, no temo nada, soy libre” Nikos Kazantzakis.

“Arrebató el rayo a los cielos y el cetro a los reyes”. Benjamín Franklin.

Epitafios anónimos e ingeniosos

Hay cientos de tumbas y de lápidas en el mundo que albergan epitafios sorprendentes. Algunos de ellos dan cuenta de algún aspecto de la vida de quien yace allí, o de sus deudos. Otros representan casi una venganza. La mayoría de los éstos dan muestra de gran ingenio y encaran la muerte de manera creativa. Aquí tienes algunos ejemplos:

“Con amor de todos tus hijos, menos Ricardo que no dio nada”. En una tumba del cementerio de Salamanca.

“Aquí yace mi mujer, fría como siempre.”

“Aquí yace uno que fue devotamente fiel del arte y del honor. No fue gran cosa en vida y ahora no es absolutamente nada.” (En la lápida de Castelli se lo escribe un amigo)

“Tanta paz lleves como descanso dejas.”

“Nada trajimos, nada nos llevamos, nada perdemos.”

“Necesité toda una vida para llegar hasta aquí.”

“That’s All Folks!” (Esto es todo, amigos)

Esa declaración final del epitafio tiene el sabor inefable del adiós eterno. La muerte, finalmente, le otorga un significado definitivo a cada vida, que el epitafio recoge. Quizás una manera interesante de sintetizar nuestra propia vida sería la de ensayar a hacer nuestro propio epitafio. Yo, por ejemplo, diría “siempre quise ir un paso más allá…”

¿Y el tuyo? ¿Cuál sería tu epitafio?

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CLAVES DE LA ECONOMÍA MUNDIAL EN 2016 ¿QUÉ PASARÁ?

Se ha ido el 2015 y no fue un año fácilPARA la economía mundial. La escasa demanda, provocada principalmente por la desaceleración de China, produjo un derrumbe dramático de los precios de las commodities, afectando seriamente a las economías más frágiles, que suelen ser las más dependientes de la producción y exportación de bienes primarios.

ESTEescenario adverso motivó el inicio de una verdadera guerra de divisas, una escalada de devaluaciones que comenzaron varios países buscando ser más competitivos, aunque sea en el corto plazo, en ocasiones asumiendo consecuencias a futuro tal vez más graves que la falta de competitividad. YCOMO en toda guerra, hubo heridos, ganadores y perdedores.

SiBIEN todas las commodities han sufrido descensos importantes en sus niveles de precios, tal vez el petróleo haya sido el caso más emblemático.

La importancia estratégica del crudo quedó reflejada al advertir las durísimas batallas que se han librado en torno a su precio. Las potencias petroleras no han ahorrado estrategias a la hora de intentar quedar del lado de los ganadores en un año que ha sido modestoPARA todos.

El último diciembre se produjo además el esperado incremento de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal deESTADOS Unidos, acontecimiento que añade una nueva dificultad a los emergentes y a la vez permite vislumbrar que la superpotencia norteamericana ha dejado atrás las crisis iniciada en 2008 y consolida su rol de liderazgo en el nuevo escenario económico mundial.

Qué se puede esperar en 2016

Pero ha llegado el nuevo año, y con él algunas posibles novedades, aunque la sensación predominante es que la  persistencia del clima económico del año anterior se extenderá por lo menos un semestre más. No hay que descartar, sin embargo, una serie de eventuales sucesos que podrían forzar un abrupto cambio de rumbo. Iremos mencionandoCADA uno de ellos para intentar comprender cuán probables son y por qué podrían alterar la aparente calma.

Veamos entonces quéESTÁ sucediendo, qué cosas podrían llegar a suceder y cuáles son los riesgos que acechan la economía mundial.

En un mundo que marcha lento, los grandes centros productivos no requieren demasiados volúmenes de materias primas. Aquellas economías emergentes, principalmente productoras de esas materias primas, sienten el impacto de la falta de demanda. Con matrices productivas agigantadas en la década pasada,DURANTE el auge de las commodities, cuando las arcas estatales recibían generosos caudales de ingresos por exportaciones primarias, los emergentes sufren hoy la otra cara de la moneda.

Con demasiada oferta mundial y escasa demanda, los precios se caen. Los costos de haber construido un modelo económico alrededor deUNA materia prima comienzan a ser altos, la renta obtenida fue, en general, dilapidada. No diversificaron su producción, no se industrializaron. Tampoco realizaron inversiones en infraestructura que hubiesen permitido, aún conservando un modelo primario exportador, reducir los costos internos.

La evolución del precio de las commodities. El caso del petróleo

Todas las materias primas en general guardan alguna relación con el comportamiento del petróleo. Veamos quéPUEDE suceder con el precio del crudo para hacernos una idea más acabada de cómo podría comportarse el nivel de precios de las commodities en general.

A mediados de 2014, el barril de petróleo cotizaba por encima de los 100 dólares. En la actualidad cotiza por debajo de los 30. Esto se debe a múltiples causas. El principal disparador del dramático descenso seguramente haya sido la bajada en laACTIVIDAD, por lo que el exceso de oferta ante una demanda tendiente a la baja se encargó de profundizar el derrumbe, y por último las diferentesestrategias política de los principales productores, y otros hechos geopolíticos que colateralmente afectan el precio del crudo, han mantenido enBAJOS niveles los precios.

Pozos petroleros -Richard Masoner / Cyclelicious – Flickr

En 2016, probablemente encontremos el piso deESTE derrumbe vertiginoso. Los bajos precios se han extendido por mucho tiempo y esto indudablemente se ha cargado a los productores que tenían altos costes, con lo que se frenaron inversiones en infraestructura, exploración y desarrollo. Los países de la OPEP podrían comenzar a reducir levemente sus cuotas de producción, y de esta manera el excesivo stock comenzaría a decrecer.

Si las principales potencias sostienen su recuperación, exceptuando a China que por el momento parece seguir centrada en promover su consumo interno,PUEDE dispararse un repunte en el precio del crudo para mediados de año, alcanzando quizás un promedio de entre 50 y 60 dólares por barril, lo que representaría, dadas las circunstancias, una importante recuperación.

Existen riesgos de índole política y en la seguridad mundial que podrían alterar drásticamente esta situación, y este es uno de los focos donde debemos poner atención este año. Una eventual ofensiva terrorista del autodenominado “Estado Islámico” sobre instalaciones petroleras que pudiera afectar el normal suministro de crudo desde medio oriente, significaría que los precios se disparasen a niveles que difícilmente los diferentes mercados estén en condiciones de absorber, por lo menos no sin asumir tremendos costos locales.

El rol clave de Estados Unidos

Desde Estados Unidos debemos esperar la reacción de la economía mundial. La superpotencia se las ha ingeniado para tener nuevamente ante sí las condiciones para seguir liderando, en este caso, una nueva recuperación de la economía mundial.

El sustento de este nuevo liderazgo se da en múltiples dimensiones. Durante 2015 el dólar se apreció respecto de casi todas las monedas del mundo. Para 2016 no podemos esperar una tendencia diferente, el dólar seguirá fuerte, sostenido por la movilidad de flujos financieros hacia capitales estadounidenses por los recientes cambios en la tasa de interés y las contundentes demostraciones de fortaleza que viene dando la economía estadounidense en un mundo donde abunda la incertidumbre.

Presidente Barack Obama – Austen Hufford – Flickr

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Con un promedio de 200 mil nuevos empleos por mes durante el último trimestre la tasa de desempleo descendió al 5%, la mano de obra desafectada en sectores productivos con bajaACTIVIDAD fue reabsorbida. El paísPUEDE tener en 2016 un respetable crecimiento de alrededor del 3%, apenas por debajo de la expectativa mundial, lo cual no está nada mal.

La otra cara: China

El gigante asiático ha avanzado en la convertibilidad del yuan como moneda de intercambio en los mercados globales. Sin embargo, la misma se ha desplomado, y esto ha representado un verdadero problemaPARA el resto de los países del mundo.

El cambio de modelo económico, de uno que respondía a la lógica inversión-producción-exportaciónde manufacturas a uno centrado principalmente en el consumo interno, fue un verdadero shock para el mundo por las dimensiones de su economía. Las cantidades demandadas por China a las que el mundo se había acostumbrado se derrumbaron de la mano de suNUEVO plan económico.

China creció el último año un 6,9%, y aunque la tasaPUEDE ser envidiada por cualquier otro país,representa el peor crecimiento en los últimos 25 años. Para este 2016 puede proyectarse una cifra similar, tal vez levemente menor.

Hay un punto que deberíamos considerar. El riesgo de que China intente volverCON moderada intensidad a los mercados mundiales, y quePARA hacerlo devalúe aún más su moneda. El shock mundial sería de magnitudes colosales.

Otros focos de atención

En Europa radica otro de los factores sobre los cuales debemos estar atentos: la posibilidad de que el Reino Unido anticipe el referéndum sobre su permanencia en la Unión Europea.

UNAeventual salida o bien las fuertes presiones quePUEDA ejercer para modificar las condiciones actuales bajo amenaza de su salida, son sin duda un tema de suma relevancia que va a poner en jaque la estabilidad del bloque europeo, y representa todo un desafío que requerirá de una delicada gestión diplomática.

Otra cuestión que habrá que mirar de cerca es la situación de los refugiados. La resistencia de algunas sociedades europeas a recibirlos, el resurgimiento de movimientos nacionalistas, la islamofobia y el pánico generado por el recuerdo de los recientes atentados. Habrá que ver qué costo político asumen los líderes de las principales potencias europeas frente aESTE dilema.

En el ámbito del comercio internacional, los mega-tratados que se están suscribiendo o negociando, representan una novedosa configuración del sistema económico internacional. Habrá que seguir de cerca el desarrollo de las negociaciones para poder dilucidar los nuevos focos de intercambio y cómoPUEDAN afectar la evolución en los índices de precios de las principales mercancías de cambio.

http://www.unitedexplanations.org/