Sólo en 2014, en España se heredaron 137.084 viviendas, según los datos que maneja el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estos procesos suelen verse entorpecidos por muchos factores. Y resulta habitual que este procedimiento derive en problemas entre los sucesores. Sobre todo, cuando concurren varios familiares con aspiraciones enfrentadas en el momento de asignar los bienes. De ahí que estos inmuebles heredados suelan representar las grandes gangas inmobiliarias en el mercado.
Los expertos recomiendan evitar procesos judiciales porque 'deterioran el valor del bien'
Los problemas internos comienzan a surgir cuando se ha formalizado la sucesión y ésta corresponde a más de una persona. "La situación más común es que hereden varios hermanos y unos quieran conservar el piso y otros venderlo", reconoce Jorge Capell, abogado de Cuatrecasas experto en sucesiones y autor del libro International Sucession. Capell aconseja "intentar ponerse de acuerdo y evitar procedimientos judiciales, que lo único que hacen es deteriorar el valor del bien". En caso de que tan sólo una de las partes opte por vender la casa, su valor podría acabar diluyéndose en una subasta judicial a un coste muy bajo. Este proceso, además, puede demorarse años, con los gastos que ello conlleva.
Como paso previo a la adjudicación de la herencia inmobiliaria, es posible que el testador haya nombrado un albacea con facultades de administración, pero, una vez otorgado este patrimonio, serán los herederos los encargados de gestionarlo. Si son varios, decidirán sobre los asuntos relativos a la gestión del inmueble proindiviso por mayoría, de igual modo que si fueran accionistas de una sociedad. Si no existe unanimidad y se producen las desavenencias, los expertos consultados tienen muy claro qué recomendar.
En primer lugar,
resulta fundamental conocer los trámites que hay que abordar a la hora de formalizar la situación y remar en la misma dirección para evitar que las discrepancias jueguen a favor de potenciales intereses ajenos. Así pues, "
lo primero es averiguar si la persona fallecida dejó testamento", explica Capell. Para ello, los familiares deben
acudir al registro y solicitar el certificado de últimas voluntades, donde constará la situación. Al margen de que exista testamento o no, conviene pedir también una nota simple de la propiedad y
confirmar si está libre de cargas.
Este trámite puede hacerse on line de forma ágil si se dispone de los datos registrales de la finca.
Si resulta que hay un testamento, habrá que dirigirse al notariodonde se inscribiera el mismo, solicitar una copia y descubrir quiénes son los herederos del inmueble. Lo serán automáticamente, de no existir el documento que indique un reparto diferente, los familiares siguiendo el orden estricto que establece la ley. Una vez se confirme quiénes son los herederos, se debe hacer una escritura notarial para relacionar los bienes y asignar a los que serán los próximos titulares. Este texto debe formalizarse en el Registro de la Propiedad para que quede inscrita la titularidad en favor de los nuevos propietarios. Hasta aquí el procedimiento no ofrece equivocación alguna, pero es a partir de este momento cuando comienzan los problemas para los nuevos dueños.
Si el inmueble tiene una hipoteca, los nuevos titulares quedan subrogados en la deuda que estaba pendiente
En el caso de que el inmueble tenga una hipoteca, los nuevos titulares quedarán subrogados en la deuda que estaba pendiente de pago en el momento del fallecimiento. "Si hubiera embargos anotados, es posible que esté en marcha un proceso de subasta por el que los nuevos herederos podrían perder la propiedad", avisa Capell, quien recuerda que "existe la posibilidad de que las deudas superen el valor de la casa y al legatario le interese renunciar a la herencia o recibirla a beneficio de inventario".
Ocurre lo mismo con los contratos, por ejemplo, de venta. Si existe un acuerdo previo al fallecimiento del dueño de la casa, la operación seguirá adelante, por lo que es importante que los herederos sepan que deben asumir la posición del propietario, quedando obligados a lo que éste hubiera convenido con el comprador. Así pues, analizar la situación con detenimiento resulta fundamental para evitar los malentendidos que puedan surgir.
Una vez aceptada la herencia, hay que tener en cuenta latributación. Los gravámenes de estas transacciones son dos: elImpuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, en el caso de Madrid, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). Para pagarlos existe un plazo ordinario de seis meses y el heredero puede pedir aplazamientos (lo que implica pagar intereses). "En este tiempo", recomienda Capell, "el beneficiario debe analizar la situación y decidir si le interesa más vender el piso o buscar financiación para poder pagar". En cualquier caso, hay que tener en cuenta que es un impuesto variable según las comunidades autónomas y en muchas de ellas se ve bonificado si se trata de sucesiones de padres a hijos.
'Cazadores de proindivisos'
Con frecuencia, las herencias dan lugar a situaciones de copropiedad y surgen discrepancias entre los herederos de un inmueble indivisible. Este foco de problemas forma el caldo de cultivo perfecto para una nueva figura: la de los profesionales que tratan de aprovecharse de la situación y adquirir la vivienda a precios muy rebajados. Estos 'cazadores' de proindivisos pueden llegar a hacerse con una de las partes de la casa y forzar su subasta para adquirirla entera a un precio irrisorio. La urgencia por vender, ya sea para deshacerse de los gastos de la propiedad o para anticiparse al plazo del pago de impuestos, sumada a las disputas entre familiares dibuja un escaparate de chollos para estos compradores, que suelen aprovecharse de los conflictos. "Si los dueños reman en la misma dirección, el barco avanzará rápido y la travesía será plácida para todos", remarca Capell.
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