No me devuelven la fianza del alquiler

Si no me devuelven la fianza del alquiler es recomendable realizar una serie de actuaciones antes de interponer un procedimiento judicial.

La verdad es que me sigue sorprendiendo la cantidad de consultas que recibimos a través de nuestros servicios de mundojuridico.info en las que el cliente lo primero que nos dice es que “no me devuelven la fianza del alquiler” y seguidamente ¿qué puedo hacer si el arrendador se niega?

Con este artículo vamos a dar unos consejos sobre cómo debemos actuar si somos inquilinos y los dueños “no me devuelven la fianza del alquiler“.

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

1º.-  Lo primero es hablar con el arrendador y explicarle que la fianza que en su día se le entregó cuando se formalizó el contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda como de local de negocio, tenía como finalidad que al terminar el contrato se le devolviese la finca en buen estado de conservación y sin adeudarle cantidad alguna con motivo del contrato, ya sean rentas o cantidades asimiladas como por ejemplo los gastos de luz, agua, comunidad de propietarios, etc., es decir, aquellos gastos que el inquilino se comprometió a pagar. Si la fianza tiene esa función y no se ha incumplido el contrato en ese doble aspecto (libre de daños y al corriente en los pagos), el arrendador debedevolver la cantidad, pues le fue entregada en depósito pero no para que se la quedase.

2º.-  Si el arrendador sigue en sus trece y no existe posibilidad de solución amistosa, bien porque el arrendador alegue que hay desperfectos en la vivienda o se deban cantidades ( y no fuese cierto), es aconsejable que el inquilino le envie un burofax donde le solicite formalmente la devolución del importe de la fianza al haber finalizado el contrato, con la advertencia de que en su defecto se ejercitarán acciones judiciales en su contra. Este documento es importante si finalmente acabamos en el Juzgado, ya que dejaría constancia de la reclamación de la fianza, y a los efectos si procediera, de la condena al pago de los gastos judiciales (“costas“).

3º.-  Según el artículo 36 Ley Arrendamientos Urbanos, “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.”

Se viene interpretando este precepto en el sentido de que el arrendador tiene el plazo de UN MES desde que haya recuperado la posesión del inmueble para comprobar los desperfectos que tuviere la finca y el importe de las cantidades (rentas o asimiladas) que deba el inquilino; dentro de ese mes, hará las compensaciones que procedan con la fianza percibida y en su caso le devolverá el total o la diferencia al inquilino.Transcurrido el mismo, el importe de la fianza devengará intereses.

De ahí la conveniencia de que el inquilino espere el transcurso del mes desde la entrega de las llaves para proceder a enviarle el burofax al arrendador exigiéndole la devolución de la fianza.

En el supuesto de que el burofax no haya dado resultado, el inquilino deberá plantearse la reclamación en el Juzgado, pues no le queda más via que esa,  salvo que la Comunidad Autónoma a la que pertenezca tenga algún servicio de mediación para estos casos.

Aunque se sigue discutiendo cual es el procedimiento judicial adecuado si no me devuelven la fianza del alquiler, considero, salvo mejor opinión, que el juicio declarativo (verbal u ordinario) es mas idóneo que el procedimiento monitorio.

• Será el juicio verbal si el importe de la cantidad reclamada por fianza no excede de 6.000 euros.

• Será el juicio ordinario si el importe supera los 6.000 euros.

Visto lo anterior, la mayoria de los procedimientos por no decir la totalidad, deberían verse por el juicio verbal.

La tramitación del juicio verbal ha sufrido importantes modificaciones a partir del 7 de octubre de 2015.

No se necesita la intervención de abogado ni de procurador en el juicio verbal cuando el procedimientono sea por razón de la materia y la cuantía reclamada no exceda de 2.000 euros (art. 31.2 LEC).

4º.-  Puede ocurrir, y en la mayoría de las veces es el motivo que alega el arrendador, que no me devuelven la fianza del alquiler porque el dueño dice que la vivienda o el local de negocio presenta daños o desperfectos que no figuraban cuando se le alquiló la finca al  arrendatario. En estos supuestos existe mucha casuística, desde pequeños desperfectos (pintura de paredes, ralladuras de los pomos de las puertas, suciedad general del piso, agujeros en las paredes por haber colgado muebles o cuadros,…),  hasta desperfectos con cierta relevancia (rotura de azulejos o sanitarios, mobiliario que había en la casa alquilada o graves desperfectos en el parqué,..).

Para evitar una vez que entreguemos las llaves de la vivienda o local, que el arrendador pueda alegar que hicimos esos daños y nos quedemos sin prueba para poder desmentir lo que dice, ya que no sabemos qué ha ocurrido después de marcharnos del piso, es conveniente que previamente hayamos adoptado una serie de pequeñas precauciones tanto al inicio como al finalizar el contrato:

         a)  Cuando entremos de alquiler a una vivienda o local, lo primero es revisar que la misma se encuentra en perfectas condiciones. Si no fuese así porque se detecten desperfectos (paredes, pintura, agujeros, solería, puertas, persianas, electrodomésticos, …) deberemos inmediatamente (mediante burofax) comunicarle  al dueño los daños que presenta la finca. Insisto en lo del burofax porque si se lo decimos de palabra, más adelante no quedará constancia de este hecho.  Igualmente es aconsejable que hagamos algunas fotografías del estado de la casa (es importante que en las fotografías aparezca la fecha digitalizada) y las guardemos junto con la copia del contrato.

          b)  Cuando nos marchemos y antes de entregarle las llaves, visitar junto con el arrendador la vivienda  y comprobar que la misma se encuentra en perfectas condiciones de uso, suscribiendo algún documento donde conste este extremo.

          c)  Si no fuera posible esto porque el arrendador no hace caso o porque existen discrepancias cuando se visita sobre algún elemento, es importante que hagamos otras fotografías del estado en el que dejamos la vivienda (recordar lo de la fecha). Si además la vivienda la visita algún conocido o vecino, luego podremos proponerlo de testigo, en el caso de que nos haga falta.

Las razón de tomar estas precauciones es para evitar que el arrendador pretenda quedarse con el importe de la fianza en compensación de daños o desperfectos inexistentes o que no han sido causados por el inquilino.

Por último señalar que el importe de la fianza que recibe el arrendador del inquilino debe ser depositada por el primero de estos en la Comunidad Autónoma correspondiente. Si no lo hiciese, las sanciones, recargos, intereses y multas que recoja la normativa autonómica correspondiente recaerán sobre el arrendador.

Si el arrendador no hubiese depositado la fianza del alquiler en la Comunidad Autónoma y el inquilino se hubiese visto obligado a no poder deducirse en el Impuesto sobre la Renta dicho alquiler, podrádemandarlo por daños y perjuicios.

CONCLUSION:

Ante la pregunta de qué puedo hacer si no me devuelven la fianza del alquiler y el arrendador no lleva razón,  considero  que debe serle reclamada aunque la cantidad no sea elevada.  Al mismo tiempo recuerdo que,  si no se han cumplido las obligaciones fijadas en el contrato por el inquilino, y por tanto no lleva razón en la solicitud de devolución de la fianza, que no gaste esfuerzos, tiempo y dineros en este asunto, ya que la fianza cumplía esa función.

Aunque no es preceptivo el envío al arrendador de un burofax previo para requerirle la devolución de la fianza, es conveniente ya que muchas veces se soluciona el problema,  y porque además se deja constancia de la reclamación exptraprocesal al dueño a los efectos del pago de las costas. Podéis ver elMODELO DE BUROFAX que en mundojuridico.info hemos preparado por si lo necesitáis.

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